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Rentabilitätsminderung eines Mietobjekts rechtfertigt keine AfaA

Baumängel und Rentabilitätsminderungen einer Immobilie, z.B. aufgrund eines Überangebots, rechtfertigen grundsätzlich keine AfaA.

Eine AfaA für eine Immobilie kommt ausnahmsweise in Betracht, wenn sich bei Beendigung eines Mietverhältnisses herausstellt, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist.

Lässt sich das an einen Discounter vermietete Ladenlokal nach dessen Auszug nur mit Ertragseinbußen vermieten und beruht die Ertragseinbuße auf verschiedenen Faktoren, u.a. auf einer ungünstigen verkehrstechnischen Lage, auf der Ansiedlung eines nahe gelegenen Einkaufszentrums und auf veränderten Anforderungen für die Ansiedlung von Discounthandelsgeschäften derselben Branche, handelt es sich um Faktoren, die nicht die Nutzbarkeit der Immobilie betreffen, sondern nur dessen Rentabilität, so dass die Berechtigung für eine AfaA nicht gegeben ist.

** FG Münster, Urt. v. 24.01.2013 – 11 K 4248/10 E, Rev. zugelassen

Nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG können Absetzungen für eine außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) von Gebäuden als Werbungskosten abgezogen werden.
Im Urteilsfall betrieb die Hauptmieterin in einem von insgesamt drei Ladenlokalen des Klägers ein Discounthandelsgeschäft. Das Ladenlokal war baulich und technisch auf die individuellen Bedürfnisse der Hauptmieterin zugeschnitten worden. Fünf Jahre nach dem Erwerb der Immobilie wurde in der Nähe ein Einkaufszentrum ausgebaut, was die Hauptmieterin zur Kündigung des Mietvertrags veranlasste. Der Kläger konnte wegen des besonderen Zuschnitts der Immobilie keine Nachmieter finden, die nur annähernd bereit gewesen wären, die zuvor vereinbarte Miete zu zahlen. Seiner Ansicht nach war daher eine außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung des Objekts gegeben. Unter der Schließung des Discounthandelsgeschäfts hatte zudem die Ertragslage hinsichtlich der beiden weiteren Mieteinheiten gelitten; viele Kunden waren ausgeblieben, was Mietminderungen und Kündigungen der anderen Mieter zur Folge hatte. Der Rückgang der Nettokaltmieten belief sich in Bezug auf die Hauptmieterin auf ca. 82,82 % und bei den anderen beiden Mietern auf rund 62,06 %.
Das Finanzamt berücksichtigte die AfaA für das Objekt nicht, weil es deren Ansatz allein aufgrund einer Ertragsminderung für unzulässig hielt. Nach Ansicht des Finanzamts war die Entwicklung des Gewerbeobjekts mit Blick auf die Verhältnisse im Umfeld – Erweiterung des Einkaufszentrums – langfristig absehbar. Der Kauf des Objekts in dieser Lage sei daher eine Fehlinvestition, deren Folgen sich auf der privaten Vermögensebene abspielten.
Auch das FG Münster konnte nicht feststellen, dass eine AfaA wegen einer außergewöhnlichen Verminderung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit oder Verwendungsmöglichkeit des Objekts gerechtfertigt ist. Grundsätzlich ist eine Beeinträchtigung der Substanz oder zumindest der Nutzungsmöglichkeiten des Wirtschaftsguts für die Annahme einer außergewöhnlichen Abnutzung erforderlich. Die Tatsache, dass in unmittelbarer Nachbarschaft attraktive Mietflächen für gewerbliche Mieter entstanden sind, hat im Streitfall zwar erheblichen Einfluss auf die Ertragsmöglichkeiten des Objekts gehabt, was sich ähnlich wie im Fall eines Überangebots negativ auf den Wert des Objekts auswirkt. Eine bloße Wertänderung genügt aber – anders als in den Fällen einer Teilwertabschreibung – zur Begründung einer AfaA nicht. Erforderlich ist insoweit ein von außen kommendes Ereignis, das unmittelbar körperlich auf das Wirtschaftsgut einwirkt und dessen Nutzungsmöglichkeiten einschränkt. Baumängel und Rentabilitätsminderungen, die z.B. aufgrund eines entsprechenden Überangebots eintreten, rechtfertigen grundsätzlich keine AfaA. Von einer außergewöhnlichen Verminderung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit oder Verwendungsmöglichkeit eines Gebäudes kann auch nicht allein schon deshalb ausgegangen werden, weil es auf die besonderen Bedürfnisse des Mieters zugeschnitten ist und bei einer Vermietung an einen Dritten möglicherweise nicht die gleiche Miete erzielbar ist.

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