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Grunderwerbsteuer: Übernahme der Erwerbsnebenkosten durch Veräußerer

Ist der Veräußerer eines Grundstücks verpflichtet, dem Erwerber Erwerbsnebenkosten zu erstatten, vermindert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer um die zu erstattenden Kosten mit Ausnahme der Grunderwerbsteuer.

** BFH, Urt. v. 17.04.2013 – II R 1/12

Im Streitfall hatte sich der Veräußerer im notariellen Kaufvertrag abweichend vom Üblichen und der gesetzlichen Regel in § 448 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Käufer die Notargebühren und die Kosten für die Eintragung in das Grundbuch zu erstatten. Nachdem der Käufer die Erstattungszahlung erhalten hatte, beantragte er die Änderung des bestandskräftigen Grunderwerbsteuerbescheids.
Einspruch und Klage blieben erfolglos; auf die Revision des Klägers hat der BFH die Vorentscheidung aufgehoben und die Sache an das FG zurückverwiesen. Im Streitfall muss noch geklärt werden, ob der bestandskräftig gewordene Grunderwerbsteuerbescheid noch geändert werden kann. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der Wert der Gegenleistung. Hat – wie üblich – der Erwerber die Erwerbsnebenkosten zu tragen, erhöhen sie nicht die Gegenleistung, denn der Erwerber schuldet diese Beträge nicht dem Veräußerer und auch nicht für die Übertragung des Eigentums.
Nichts anderes gilt im umgekehrten Fall, wenn der Verkäufer diese Kosten zu tragen hat. In diesem Fall wendet der Erwerber einen Teil des Kaufpreises dafür auf, um einen Kostenerstattungsanspruch zu erwerben. Gegenleistung ist aber nur der für den Grunderwerb aufgewendete Teil des Kaufpreises. Der vereinbarte Kaufpreis ist deshalb um den Wert des erworbenen Erstattungsanspruchs zu mindern. Der Anspruch kann mit dem Nominalwert bemessen und direkt vom Kaufpreis abgezogen werden.

HINWEIS: Eine Minderung der Bemessungsgrundlage kommt allerdings nicht in Betracht, soweit der Verkäufer dem Erwerber auch die Grunderwerbsteuer erstattet, denn die Grunderwerbsteuer beeinflusst ihre eigene Bemessungsgrundlage nicht (§ 9 Abs. 3 GrEStG). In diesem Fall wäre es steuerlich günstiger, wenn der Käufer die Grunderwerbsteuer selbst trägt und ein um die Grunderwerbsteuer geminderter Kaufpreis vereinbart wird.

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