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Nachträgliche Schuldzinsen nach nicht steuerbarer Immobilienveräußerung

  1. Schuldzinsen, die durch die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung veranlasst sind, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein.

  2. Nachträgliche Aufwendungen in Form von Schuldzinsen, die Ehegatten nach der Veräußerung einer der Einkünfteerzielung dienenden Immobilie, welche im Eigentum nur eines Ehegatten stand, gemeinsam „aus einem Topf“ finanzieren, können als (nachträgliche) Werbungskosten des früheren „Eigentümer-Ehegatten“ abgezogen werden.

  3. Der Steuerpflichtige muss den aus der Veräußerung einer bislang vermieteten Immobilie erzielten Erlös – soweit nicht Tilgungshindernisse entgegenstehen – stets und in vollem Umfang zur Ablösung eines im Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung aufgenommenen Darlehens verwenden (sog. Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung). Zu dem aus einer Veräußerung erzielten „Erlös“ zählt grundsätzlich auch eine vom Steuerpflichtigen vereinnahmte Versicherungssumme aus einer Kapitallebensversicherung, wenn diese in die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie einbezogen und damit wesentlicher Bestandteil der Darlehensvereinbarung geworden ist.

  4. Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen allerdings nicht, die Beendigung des Versicherungsvertrags von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des verbliebenen Darlehensrestbetrags absichert. BFH vom 16.09.2015 IX R 40/14

Mit der erstmaligen (d.h. tatsächlichen) Verwendung einer Darlehensvaluta zur Anschaffung eines Vermietungsobjekts wird die maßgebliche Verbindlichkeit diesem Verwendungszweck unterstellt. Schuldzinsen, die auf Verbindlichkeiten entfallen, welche der Finanzierung von Anschaffungskosten eines zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzten Wohngrundstücks dienen und mithin durch diese Einkünfte veranlasst sind, können auch nach einer nicht steuerbaren Veräußerung der Immobilie grundsätzlich weiter als (nachträgliche) Werbungskosten abgezogen werden, wenn und soweit die Verbindlichkeiten durch den Veräußerungserlös nicht getilgt werden können. Auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen können im Einzelfall durch die (frühere) Einkünfteerzielung veranlasst sein. Die Berücksichtigung nachträglicher Schuldzinsen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steht unter dem Vorbehalt der vorrangigen Schuldentilgung; denn ein Veranlassungszusammenhang von nachträglichen Schuldzinsen mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist zu verneinen, wenn die Schuldzinsen auf Verbindlichkeiten entfallen, die durch den Erlös aus der Veräußerung des Immobilienobjekts hätten getilgt werden können.

Der Grundsatz des Vorrangs der Schuldentilgung verpflichtet den Steuerpflichtigen allerdings nicht, die Beendigung eines Versicherungsvertrags vorzeitig und von sich aus herbeizuführen, wenn die Versicherung weiterhin die Rückführung des verbliebenen Darlehensrestbetrags absichert. Denn die vorzeitige Kündigung einer Kapitallebensversicherung auf den Todes- und Erlebensfall kann im Einzelfall mit – zum Teil erheblichen – Verlusten verbunden sein. Ein dahingehendes, für ihn nachteiliges und dem Grunde nach wirtschaftlich unsinniges Verhalten kann vom Steuerpflichtigen nicht erwartet werden. Denn im Regelfall wird nur die Fortführung des bisherigen Finanzierungsmodells in Form eines Festdarlehens, welches bei Laufzeitende durch eine Versicherungsleistung getilgt wird, ein wirtschaftlich sinnvolles Verhalten darstellen. Nutzt der Steuerpflichtige die Kapitallebensversicherung für eine Um- oder Anschlussfinanzierung, wird ihn dies regelmäßig in die Lage versetzen, eine günstige(re) Zinsvereinbarung mit dem finanzierenden Kreditinstitut zu erreichen. Denn mit der Kapitallebensversicherung steht dem Darlehensgeber eine (ggf. zusätzliche) Sicherheit zur Verfügung, die Einfluss auf die Zinshöhe haben kann – etwa weil sie den Wegfall einer grundschuldmäßigen Absicherung (zumindest teilweise) kompensiert. Würde der Steuerpflichtige in einer solchen Situation die Kapitallebensversicherung vorzeitig kündigen und stattdessen ein unbesichertes Annuitätendarlehen aufnehmen, müsste er mit einem vergleichsweise höheren Zinsniveau rechnen.

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